Convenção de Condomínio

A Convenção é o documento, Registrado no Cartório de Imóveis, constituição do condomínio. Nela, encontram-se regras de discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; a forma de administração do condomínio; a competência das assembleias, sua forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações; as sanções que estão sujeitos os condôminos ou possuidores; e o próprio Regimento Interno.

A convenção que constitui o condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, sendo obrigatória para todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou ainda para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Para modificar a convenção em Assembleia, o Código Civil estabelece, no artigo 1.351, a necessidade de dois terços dos votos dos condôminos. No entanto, para se alterar a mudança de destinação do edifício ou de unidade imobiliária, o quórum passa a ser de unanimidade.

É claro, ainda, que a convenção, ainda que regramento máximo de um condomínio, não pode reunir quaisquer aspectos que contrariem leis municipais, estaduais e federais.

Regimento Interno

O Regimento Interno é o documento destinado a garantir a ordem e harmonia no condomínio. É por meio dele que se evitam e se resolvem os eventuais conflitos, desentendimentos e mal-entendidos.

Assim, na medida em que a convenção contém aspectos essenciais e específicos, o regimento interno a complementa, com a regularização das questões complexas que permeiam o dia a dia e o relacionamento entre os condôminos, antecipando problemas, estipulando direitos e deveres, o que é permitido, o que é proibido, as regras para utilização das áreas comuns, sanções para àquele que infringir as regras internas, dentre outros aspectos.

Em razão disso, o regimento interno deve ser cuidadosamente elaborado e não poderá contrarias aspectos previstos na convenção.

Apesar de estar presente na convenção no momento da instituição do condomínio, um novo regimento interno deve ser elaborado, em consonância com aquele primeiro, para completar todas as questões que permeiam a relação entre condôminos, acrescentando as regras que faltavam para um bom funcionamento de áreas comuns e das unidades privativas.

Para sua alteração, em regra é necessário o quórum de maioria simples dos presentes na assembleia. No entanto, há determinadas questões em que a convenção, e o próprio Código Civil, estabelecem a necessidade de um quórum qualificado específico para o caso.

Dessa forma, tanto a convenção como o regimento interno são documentos extremamente importante para o condomínio, devendo ser cuidadosamente redigidos e estar em consonância, para evitar conflitos e regrar o dia a dia nas relações entre condôminos.

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